30.01.2020
Mit § 22 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) in Verbindung mit dem § 23 EStG werden private Veräußerungsgeschäfte als zu versteuerndes Einkommen erfasst. Gem. § 23 EStG unterliegen Grundstücksveräußerungen der Einkommensteuer, wenn das Grundstück in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hiervon bestehen jedoch Ausnahmen:
Einerseits wenn im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden. Letztere Alternative hat dem Kläger schließlich zum Erfolg gebracht.
Der Kläger erwarb 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und am 17.12.2014 wieder veräußerte. Im Zeitraum von Mai 2014 bis zur Veräußerung im Dezember 2014 hatte der Kläger die Wohnung an Dritte vermietet. Der Beklagte (das Finanzamt --FA--) ermittelte hieraus einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Ausnahme: Vermietung an Dritte sind unschädlich, wenn….
… die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie --mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr")-- voll auszufüllen.
Das bedeutet: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht, so der BFH.
Mit den Ausnahmetatbeständen des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG wollte der Gesetzgeber gerade auch ungerechtfertigte Besteuerungen von Veräußerungsgewinnen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z. B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden (BT-Drucks. 14/23 S. 180).
Denn ein zum Umzug gezwungener Arbeitnehmer müsste anderenfalls, um eine steuerpflichtige Veräußerung zu vermeiden, die Wohnung bis zur Veräußerung leer stehen lassen. Durch die Zwischenvermietung anstatt des Leerstands der Wohnung kann u. U. auch die Attraktivität der zu veräußernden Wohnung für Kaufinteressenten gesteigert werden.
Quelle: BFH-Urteil vom 03.09.2019 - IX R 10/19
